§  6. Удостоверение договоров ренты

 

Под рентой понимается регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от получателя предпринимательской деятельности[1].

Гражданское законодательство Республики Беларусь предусматривает постоянную ренту, когда по договору допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно, пожизненную ренту, устанавливающую обязанность выплачивать ренту на срок жизни ее получателя, и пожизненное содержание с иждивением как разновидность договора пожизненной ренты[2].

По договору ренты в соответствии со ст. 554 ГК одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Согласно ст. 555 ГК договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Удостоверение договора ренты, по которому под выплату ренты передается недвижимое имущество, производится по месту нахождения недвижимого имущества.

Удостоверение договора ренты недвижимого имущества является основанием для возникновения у получателя ренты права залога на это недвижимое имущество в обеспечение обязательства плательщика ренты, такое право залога подлежит государственной регистрации, о чем нотариус разъясняет сторонам договора.

При удостоверении договора постоянной ренты, договора пожизненной ренты, договора пожизненного содержания с иждивением нотариус руководствуется нормами гл. 33 ГК Республики Беларусь (ст. 554–576 ГК).

Согласно п. 1, 2 ст. 558 ГК при передаче под выплату ренты недвижимого имущества, за исключением земельного участка, получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. При этом земельный участок передается под выплату ренты в соответствии с законодательством об охране и использовании земель.

Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.

В соответствии с п. 1 ст. 560 ГК получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит законодательству и соответствует целям их деятельности.

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина (п. 1 ст. 567 ГК).

Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты (п. 2 ст. 567 ГК).

В договоре пожизненного содержания с иждивением согласно п. 2 ст. 573 ГК должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двукратного размера базовой величины, установленного законодательством.

Предметом договора пожизненного содержания с иждивением в соответствии с нормой п. 1 ст. 572 ГК могут быть только недвижимые вещи. При удостоверении договора пожизненного содержания с иждивением, предметом которого является жилое помещение, нотариус разъясняет сторонам нормы ст. 71 ЖК. Согласно которой гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением наравне с собственником (плательщиком ренты) этого жилого помещения. Собственник жилого помещения (плательщик ренты) вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять жилое помещение, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только при наличии согласия гражданина (получателя ренты), с которым заключен договор пожизненного содержания с иждивением.

Гражданин (получатель ренты), давший согласие на отчуждение или залог жилого помещения и не указанный в соответствующем договоре в числе лиц, за которыми при переходе права собственности сохраняется право владения и пользования жилым помещением, в случае отказа освободить жилое помещение по требованию нового собственника подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью гражданина, проживающего в жилом помещении на основании этого договора.

При оформлении договора пожизненного содержания с иждивением нотариусу необходимо разъяснить сторонам содержание ст. 571 ГК, согласно которой случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором[3].

Удостоверяя договор ренты, нотариус истребует документы, необходимые для удостоверения договоров отчуждения соответствующего имущества, и руководствуется общими условиями удостоверения сделок.