§  1. Общие условия удостоверения сделок

 

Удостоверение сделок является одним из наиболее распространенных действий в нотариальной практике.

Согласно ст. 154 ГК Республики Беларусь сделка – это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Гражданский кодекс Республики Беларусь в ст. 159 предусматривает устную и письменную формы сделок. В свою очередь письменная форма сделок бывает простой или нотариальной.

В пункте 2 ст. 164 ГК Республики Беларусь определено, что нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях:

– указанных в законодательных актах;

– предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по законодательству для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Согласно действующему законодательству обязательному нотариальному удостоверению подлежат следующие виды сделок:

- договоры купли-продажи приватизируемых жилых помещений подлежат нотариальному удостоверению (п. 4 ст. 136 ЖК);

– договор о залоге имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (п. 2 ст. 320 ГК Республики Беларусь);

– уступка требования и перевод долга, основанные на сделке, совершенной в нотариальной форме (п. 1 ст. 360; п. 2 ст. 362 ГК Республики Беларусь);

– договор ренты (ст. 555 ГК Республики Беларусь);

– брачный договор (ч. 4 ст. 13 КоБС);

– договор суррогатного материнства (ч. 2 ст. 53 КоБС Республики Беларусь);

– завещание (п. 1 ст. 1044 ГК Республики Беларусь);

– доверенности на совершение сделок, требующих нотариальной формы, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами Республики Беларусь (п. 2 ст. 186 ГК Республики Беларусь);

– доверенности, выдаваемые в порядке передоверия, за исключением доверенностей, не требующих нотариальной формы удостоверения согласно п. 4 ст. 186 ГК (п. 2 ст. 188 ГК Республики Беларусь);

– доверенность на владение, пользование и распоряжение транспортным средством, выдаваемая физическим лицом – собственником данного транспортного средства (п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 31 января 2000 года № 30 «О нотариальном удостоверении доверенности на владение, пользование и распоряжение транспортным средством»[1]) и другие случаи обязательного нотариального удостоверения сделок, установленные законодательством.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК Республики Беларусь несоблюдение нотариальной формы или требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Если одна из сторон полностью или частично выполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные такой задержкой (п. 2, 4 ст. 166 ГК).

Важное практическое значение имеет правило, согласно которому стороны по своему желанию могут удостоверять любые сделки, которые не требуют соблюдения нотариальной формы, и нотариус не может им отказать в нотариальном удостоверении данной сделки.

Нотариус является квалифицированным юристом, который может помочь обратившимся лицам понять сущность совершаемой сделки, объяснить им их права и обязанности по сделке, последствия совершаемого действия, что способствует достаточно частому обращению в нотариальные органы заинтересованных лиц для нотариального удостоверения сделок, не требующих такой формы.

Поэтому можно выделить преимущества нотариальной формы сделки:

1) текст нотариально удостоверенной сделки излагается ясно и точно;

2) наличие прав стороны по сделке на объект сделки, как правило, проверяется по соответствующим документам (исключение составляет, например, завещание, так как завещатель не обязан предоставлять документы, подтверждающие право собственности на имущество, которое он собирается завещать);

3) содержание сделки находится под контролем государства;

4) нотариусы, уполномоченные должностные лица объясняют сторонам их права и обязанности, правовые последствия совершаемого нотариального действия, чтобы их неосведомленность не послужила препятствием к осуществлению их прав;

5) нотариально удостоверенная сделка облегчает возможность защиты субъективных прав при возникновении споров в будущем, поскольку может служить доказательством в суде, кроме того, исполнительная надпись нотариуса позволяет взыскателю требовать от соответствующих органов принятия в отношении должника таких же мер, как и для приведения в исполнение судебного решения. Следует отметить также, что согласно ст. 394 ГПК Республики Беларусь требование, основанное на нотариально удостоверенной сделке, может быть рассмотрено в порядке приказного производства без проведения судебного заседания и вызова сторон;

6) нотариус может выдать дубликат сделки;

7) факт совершения сделки составляет тайну совершаемого нотариального действия.

Установленные в законодательстве правила совершения нотариальных действий в литературе делят на следующие группы.

1. Основные правила совершения всех нотариальных действий независимо от их характера (удостоверение сделок, удостоверение бесспорных прав и т.д.).
2. Общие условия удостоверения сделок, определяющие порядок заключения и удостоверения сделки в нотариальной форме.
3. Правила совершения отдельных видов сделок с учетом их специфики (специальные условия)[2].

Основные правила совершения нотариальных действий, рассмотренные в § 2 гл. 4 части 1 данного пособия, распространяются на все виды нотариальных действий, совершаемых нотариусами, уполномоченными должностными лицами, так как не зависят от предмета и характера совершаемого действия. Так, например, нотариус во всех случаях должен удостоверять личность обратившегося лица, полномочия представителя, дееспособность физических лиц и правоспособность юридических лиц, участвующих в сделке.

Общие условия удостоверения сделок, определяющие порядок заключения и удостоверения сделки в нотариальной форме, включают правила, которые нотариус должен учитывать при удостоверении любой сделки. Данные правила закреплены в ГК Республики Беларусь, в гл. 12 Закона о нотариате, гл. 3 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий и в других нормативных правовых актах.

1. Нотариусы удостоверяют сделки, а уполномоченные должностные лица – доверенности и завещания, для которых законодательными актами Республики Беларусь установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон нотариусами могут удостоверяться также сделки, для которых законодательными актами Республики Беларусь не установлено обязательное нотариальное удостоверение (ст. 65 Закона о нотариате).

2. Нотариус проверяет соблюдение правил территориальной компетенции, то есть, относится ли данная сделка к ведению определенного нотариуса, уполномоченного должностного лица в зависимости от территории его деятельности. Например, нотариальное удостоверение договоров об отчуждении и залоге недвижимого имущества производится в нотариальной конторе по месту нахождения отчуждаемого или закладываемого имущества.

3. Нотариус выясняет, соответствует ли сделка, за удостоверением которой обратились лица, действительным их намерениям, волеизъявлению, не заблуждаются ли они в отношении сделки.

4. Если у нотариуса имеются основания предполагать, что участник (участники) сделки не может понимать значения своих действий или руководить ими, либо он установит, что участник сделки злоупотребляет спиртными напитками, наркотическими средствами либо психотропными веществами, а сведений о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным не имеется, нотариус в соответствии с п. 2 ст. 54 Закона о нотариате откладывает совершение нотариального действия и выясняет, имеется ли решение суда о признании гражданина недееспособным (ст. 29 ГК) или ограниченным в дееспособности (ст. 30 ГК).

Для этого нотариус направляет запрос в орган опеки и попечительства по месту жительства гражданина, в отношении которого истребуются сведения. Если решение суда не выносилось, нотариус направляет сообщение лицам или организации, указанным в ст. 373 ГПК Республики Беларусь (прокурору, органу опеки и попечительства и др.), об установленных им обстоятельствах.

В случае обращения заинтересованных лиц, указанных в ст. 373 ГПК, в суд с заявлением о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным совершение нотариального действия приостанавливается до разрешения дела судом.

Если нет судебного решения о признании гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным, нотариус вправе отказать в удостоверении сделки при наличии сомнений в том, что обратившийся гражданин понимает значение своих действий или руководит ими (п. 23 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий).

5. За несовершеннолетних, в возрасте до 14 лет (малолетних) сделки, за исключением указанных в п. 2 ст. 27 ГК[3], могут совершать от их имени их законные представители – родители, усыновители или опекуны.

Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением указанных в п. 2 ст. 25 ГК[4], с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей.

Родители не вправе без согласия органа опеки и попечительства: отчуждать, отдавать в залог имущество, принадлежащее несовершеннолетнему; отказываться от наследства от имени ребенка, принимать наследство под условием; отказываться от принятия в дар; требовать раздела имущества ребенка; совершать другие сделки, противоречащие интересам ребенка (ч. 2 ст. 89 КоБС).

6. От имени гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает его опекун (п. 2 ст. 29 ГК). Гражданин, ограниченный в дееспособности, совершает сделки с согласия попечителя, за исключением мелких бытовых (ст. 30 ГК).

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе по обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его в аренду (в наем), безвозмездное пользование или в залог; сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного (п. 2 ст. 35 ГК).

Разрешение на заключение договоров и совершение других юридических действий дается в письменной форме каждый раз, когда возникает необходимость совершить такое действие (п. 24 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий).

Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками (ст. 162 КоБС).

7. До подписания сделки сторонами (стороной) нотариус предлагает прочитать текст сделки и разъясняет, что данная сделка является выражением воли (действия) сторон, в подтверждение чего необходимо поставить подписи.

Если стороны сделки в силу физических недостатков, болезни или неграмотности не в состоянии прочитать текст сделки или отказались от его прочтения, то текст зачитывается вслух нотариусом либо иным лицом в случаях, установленных законодательными актами.

8. Если в соответствии с законодательством для заключения договора необходимо согласие (отказ) определенных лиц, оно должно быть выражено в письменном заявлении. Например, при отчуждении жилых домов, квартир, изолированных помещений, зданий, сооружений необходимо письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения, проживающих совместно с ним и имеющих право пользования жилым помещением.

9. Нотариус уточняет объект гражданских прав по сделке[5],к которым согласно ст. 128 ГК относятся: вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемая информация; исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности (интеллектуальная собственность); нематериальные блага. Проверяется, подлежало ли имущество по сделке регистрации, и кто является его собственником.

В случае, если имущество, право собственности или иное право на имущество подлежат государственной регистрации, договор об отчуждении и договор о залоге такого имущества удостоверяются при наличии документа, подтверждающего государственную регистрацию соответствующего права на имущество и (или) государственную регистрацию имущества на имя отчуждателя или залогодателя.

10. При удостоверении договоров об отчуждении и о залоге имущества нотариус выясняет факт нахождения имущества в общей собственности (совместной или долевой), для чего истребует документ, позволяющий установить участников общей собственности.

11. Нотариус удостоверяет договоры об отчуждении и о залоге имущества, находящегося в совместной собственности супругов, с письменного согласия другого супруга. Такое согласие не требуется, если брачным договором установлено, что отчуждение или залог имущества, находящегося в совместной собственности супругов, осуществляется без согласия другого супруга либо брачным договором изменен режим совместной собственности супругов. При необходимости установления указанных фактов нотариус истребует брачный договор.

Если один из супругов умер, а имущество находится в совместной собственности супругов и зарегистрировано на имя пережившего супруга, договор об отчуждении имущества не может быть удостоверен ранее истечения срока, установленного ГК для принятия наследства.

В соответствии с п. 35 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий, ели гражданин не имеет супруга (бывшего супруга), могущего претендовать на отчуждаемое имущество, то нотариус принимает от гражданина письменное заявление об этом. Нотариус проверяет указанный факт по подтверждающим их документам (свидетельству о смерти, свидетельству о расторжении брака, договору о разделе имущества между супругами, по документу, удостоверяющему личность лица, отчуждающего имущество, и иным документам), о чем производит отметку на заявлении об отсутствии супруга после подписи заявителя.

Если по представленным документам невозможно установить факт отсутствия супруга, могущего претендовать на отчуждаемое имущество, то нотариус разъясняет сторонам сделки последствия, которые могут возникнуть, если имеется супруг, могущий претендовать на отчуждаемое имущество, о чем на заявлении об отсутствии супруга, могущего претендовать на отчуждаемое имущество, нотариус производит отметку за подписью сторон сделки.

12. Удостоверение договоров об отчуждении имущества и о залоге имущества, находящегося в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников в соответствии с п. 1 ст. 249 ГК.

Если доли участников долевой собственности определены, то стороной по договору является каждый участник долевой собственности, в силу этого договор подписывается каждым участником.

Если имущество зарегистрировано на имя одного из участников долевой собственности, то при его отчуждении или залоге стороной по договору является участник долевой собственности, на имя которого зарегистрировано отчуждаемое имущество, от остальных участников истребуется письменное согласие на отчуждение или залог.

Если имущество и право собственности на него зарегистрировано за одним лицом, но участниками долевой собственности являются два и более лица, доли которых не определены, нотариус истребует сведения об участниках долевой собственности. Участникам долевой собственности нотариус разъясняет их право на определение доли в праве долевой собственности (ст. 247 ГК) и право на раздел такого имущества и выдел из него доли (ст. 255 ГК).

При возмездном отчуждении доли в праве общей собственности постороннему лицу нотариус проверяет, соблюдены ли условия, установленные п. 2 ст. 253 ГК (преимущественное право покупки доли в праве общей собственности). Нотариус истребует от всех участников долевой собственности заявление об отказе от преимущественного права покупки продаваемой доли на тех условиях и по цене, по которой она продается.

Доказательством извещения участников долевой собственности о предстоящем возмездном отчуждении (купле-продаже, мене) доли в праве общей собственности может являться передача участником долевой собственности в порядке, установленном ст. 91 Закона о нотариате, заявления о своем намерении произвести возмездное отчуждение доли в праве общей собственности постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых производится отчуждение, или свидетельство о передаче заявления участникам долевой собственности, если договор удостоверяется в другой государственной нотариальной конторе либо не тем частным нотариусом, которые совершили передачу заявления.

В случае смерти одного из участников долевой собственности договор возмездного отчуждения доли в праве общей собственности может быть удостоверен нотариусом только по истечении срока, установленного ГК для принятия наследства.

Если доля в праве общей собственности на имущество отчуждается одному из участников долевой собственности, извещение других участников долевой собственности не требуется. При удостоверении договоров дарения, пожертвования, договоров ренты, продажи с торгов доли в праве общей собственности на имущество отказ участников долевой собственности от преимущественного права покупки не истребуется.

Нотариус, руководствуясь п. 2 ст. 253 ГК, вправе удостоверить договор возмездного отчуждения доли в праве общей собственности постороннему лицу, если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве общей собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в отношении прочего имущества – в течение десяти дней со дня их извещения о намерении, цене, по которой она отчуждается, и прочих равных условиях.

13. Нотариус при удостоверении договоров об отчуждении и о залоге имущества, принадлежащего на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, истребует письменное согласие собственника этого имущества на отчуждение имущества, его залог, когда такое согласие предусмотрено законодательными актами Республики Беларусь (ст. 276, 278, 279 ГК и др.).

В случае, если актами законодательства предусмотрено согласие какого-либо лица на отчуждение или залог имущества, то нотариус при удостоверении договора об отчуждении или о залоге имущества истребует такое согласие.

В соответствии со ст. 55 Закона Республики Беларусь от 4 января 2010 г. № 108-З «О местном управлении и самоуправлении в Республике Беларусь»[6] при удостоверении договора об отчуждении объектов недвижимости, которые могут быть использованы для местных нужд, нотариус проверяет, соблюдено ли в соответствии с порядком, установленным законодательными актами, преимущественное право местных Советов депутатов (действующих по их поручению областных, городских, районных, поселковых и сельских исполнительных комитетов и местных администраций районов в городах) на приобретение находящихся на соответствующей территории таких объектов недвижимости.

Нотариус удостоверяет договоры отчуждения материальных ценностей с соблюдением норм законодательства о культуре и искусстве.

14. В нотариально удостоверяемых договорах должны быть отражены существенные условия договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ч. 2 п. 1 ст. 402 ГК).

В договоре должны быть указаны место и дата его удостоверения, фамилии, собственные имена, отчества лиц, подписавших договор, число, месяц, год рождения, идентификационные номера, гражданство (полное наименование юридического лица в соответствии с учредительными документами) и адрес места жительства, указываемый в соответствии со штампом о регистрации по месту жительства в документе, удостоверяющем личность (а в случае его отсутствия – адрес места пребывания по свидетельству (справке) о регистрации по месту пребывания) либо адрес местонахождения юридического лица, а в надлежащих случаях - и занимаемая должность.

Если от имени юридического лица договор подписывает представитель по доверенности, являющийся работником этого юридического лица, число, месяц, год рождения, гражданство и адрес места жительства этого гражданина в тексте договора могут не указываться, в этом случае перечисленные сведения отражаются в реестре для регистрации нотариальных действий.

15. Если обязательство между сторонами договора надлежаще не исполнено, то стороны договора могут заключить соглашение об изменении или расторжении договора, которое совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства Республики Беларусь или договора не вытекает иное (п. 1 ст. 422 ГК).

В соответствии с п. 50 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий на экземпляре договора, хранящегося в делах государственной нотариальной конторы (частного нотариуса), нотариус делает отметку об удостоверении соглашения (договора) об изменении или о расторжении договора, содержащую указание, кем и когда удостоверено соглашение (договор), номер по реестру для регистрации нотариальных действий.

О расторжении договора нотариус производит отметку в реестре для регистрации нотариальных действий.

Соглашение о внесении изменений в договор или о расторжении договора удостоверяется не менее чем в двух экземплярах. При этом экземпляр соглашения о внесении изменений в договор подшивается к экземпляру договора, в который вносятся изменения (за исключением учредительных договоров), и выдается сторонам.

16. В случае получения решения суда о признании договора недействительным нотариус делает об этом отметку на экземпляре договора, хранящемся в делах государственной нотариальной конторы (частного нотариуса), и в реестре для регистрации нотариальных действий (п. 51 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий).

17. Документы, в которых изложено содержание сделки, удостоверяются нотариусом, уполномоченным должностным лицом не менее чем в двух экземплярах, один из которых остается в делах нотариуса, местного исполнительного и распорядительного органа. Количество подлинных экземпляров сделки, выдаваемых сторонам, не может превышать число сторон, участвующих в сделке (ст. 71 Закона о нотариате).

18. Нотариус в случаях, установленных налоговым законодательством Республики Беларусь, сообщает об удостоверении договоров отчуждения (дарения, мены, купли-продажи, ренты) и выдаче свидетельства о праве на наследство в налоговые органы по месту своего нахождения не позднее пяти рабочих дней со дня удостоверения сделки.

19. Нотариус обязан разъяснить лицам (лицу), участвующим в сделке, их права и обязанности, ответственность и последствия совершения данного нотариального действия.

20. Нотариальное удостоверение сделок осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие (п. 1 ст. 59 Закона о нотариате).

Правила совершения отдельных видов сделок с учетом их специфики (специальные условия) относятся к конкретным совершаемым сделкам, например, правила удостоверения договоров об отчуждении недвижимости, об отчуждении транспортных средств и др.