§  4. Удостоверение договоров об отчуждении жилых домов, квартир, изолированных помещений, зданий, сооружений

 

Жилые дома, дачи и садовые домики могут отчуждаться субъектам права частной собственности на землю только вместе с земельными участками, если они находятся в частной собственности, в порядке, установленном законодательством.

Характерной особенностью данного вида договора является переход права собственности на два объекта недвижимости – на землю и на расположенный на земле другой объект недвижимости, например, жилой дом.

Согласно ст. 267 ГК Республики Беларусь при переходе прав на капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения к приобретателям этих строений переходят права, ограничения (обременения) прав на земельные участки в порядке, установленном законодательством об охране и использовании земель.

Объектами сделок по отчуждению жилых помещений являются жилые дома, квартиры (доли в праве собственности на жилые дома, квартиры) (п. 1 ст. 72 Жилищного кодекса).

При удостоверении договора об отчуждении жилых домов, квартир, изолированных помещений, зданий, сооружений нотариус, кроме документов, указанных в п. 29 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий и рассмотренных нами выше, истребует также письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения, проживающих совместно с ним и имеющих право пользования жилым помещением.

К членам семьи собственника жилого помещения согласно п. 62 ст. 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь относятся – супруг (супруга), дети, в том числе усыновленные (удочеренные), и родители, усыновители (удочерители). К членам семьи относятся также родные братья и сестры, дед, бабка и внуки, проживающие совместно с собственником, нанимателем, поднанимателем жилого помещения, гражданином, являющимся членом организации застройщиков, и ведущие с ним общее хозяйство; иные родственники, свойственники, нетрудоспособные иждивенцы, проживающие совместно с собственником, нанимателем, поднанимателем жилого помещения, гражданином, являющимся членом организации застройщиков, ведущие с ним общее хозяйство и заключившие письменное соглашение о признании членом семьи; иные граждане, не менее пяти лет проживающие совместно с собственником, нанимателем, поднанимателем жилого помещения, гражданином, являющимся членом организации застройщиков, ведущие с ним общее хозяйство и признанные в судебном порядке членами его семьи.

Согласно п. 1 ст. 529 ГК существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В соответствии с п. 2 ст. 275 ГК Республики Беларусь переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Сведения о совместно проживающих членах семьи в соответствии с п. 57 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий могут быть подтверждены одним из следующих документов:

-  справкой о месте жительства и составе семьи;

- копией лицевого счета, выданной организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда;

- а также иными документами.

Отчуждение собственником жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены, бывшие члены его семьи, признанные находящимися в социально опасном положении либо признанные нуждающимися в государственной защите, или граждане, признанные недееспособными или ограниченные в дееспособности судом, или жилого помещения, закрепленного за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей, допускается только с письменного согласия органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 75 Жилищного кодекса Республики Беларусь).

Отчуждение жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетним, недееспособным либо ограниченным в дееспособности лицам, в том числе жилого помещения, доля в праве собственности в котором принадлежит указанным лицам, допускается только с согласия (разрешения) органа опеки и попечительства (п. 58 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий).

В соответствии с п. 59 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий, если жилое помещение приобретено в собственность в результате приватизации, то истребуется согласие всех участников приватизации (в том числе несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет) на отчуждение данного жилого помещения как проживающих, так и не проживающих в отчуждаемом жилом помещении.

В договоре об отчуждении доли в праве общей собственности может быть определен порядок пользования жилым домом, квартирой, изолированным помещением, зданием, сооружением. В случае, если отчуждаемый объект расположен на земельном участке, - также порядок пользования земельным участком.

В договоре разъясняется содержание ст. 527 ГК, согласно п. 1 которой передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.