§  3. Удостоверение договоров отчуждения земельных участков, принадлежащих гражданам на праве частной собственности

 

Многогранный характер земельных отношений, их своеобразная специфика, обусловленная положением земли в хозяйственном обороте, являющейся, с одной стороны, объектом собственности, недвижимым имуществом, а с другой – частью природной среды, предопределяют особенности совершения сделок с земельными участками. Отчуждение земельных участков ограничено как по субъектам, так и по характеру совершаемых действий и документарному оформлению[1].

Согласно ст. 68 Закона Республики Беларусь о нотариате сделки по отчуждению земельных участков, находящихся в частной собственности граждан Республики Беларусь, удостоверяются нотариусами в соответствии с земельным законодательством Республики Беларусь.

В соответствии с ч. 1 ст. 47 Кодекса Республики Беларусь о земле земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут являться предметом договоров купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, ипотеки и переходить по наследству в соответствии с гражданским законодательством с учетом ограничений, установленных законодательными актами.

Сделки с земельными участками, находящимися в частной собственности, сделки по предоставлению арендованных земельных участков в субаренду, передаче арендаторами своих прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков другим лицам, сделки по предоставлению права аренды земельных участков в залог и внесению права аренды земельных участков в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ совершаются при сохранении целевого назначения земельных участков, а также при наличии документов, удостоверяющих права на эти участки, и согласия собственника земельного участка – в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности (ч. 2 ст. 47 Кодекса Республики Беларусь о земле).

Предметом договора отчуждения является земельный участок, находящийся в частной собственности, или доля в праве на земельный участок, находящийся в частной собственности.

Документом, удостоверяющим право собственности на земельный участок, является свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации, выдаваемое организацией по государственной регистрации.

Документы, удостоверяющие права на земельные участки, выданные в соответствии с законодательством об охране и использовании земель, в том числе до 1 февраля 2006 г., являются действительными и имеют одинаковую юридическую силу со свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации (п. 54 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий).

При удостоверении договоров об отчуждении земельных участков нотариус истребует следующие документы, указанные в п. 29 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий, в частности:

1) проверяет государственную регистрацию недвижимого имущества, прав на него, ограничений (обременений) по выписке из регистрационной книги территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее – организации по регистрации).

Выписка из регистрационной книги приобщается к экземпляру договора, хранящегося в делах государственной нотариальной конторы (частного нотариуса).

В случае, если право собственности или иное право приобретено в результате гражданско-правовой сделки, нотариус дополнительно истребует документ, подтверждающий приобретение права собственности на недвижимое имущество, например, нотариально удостоверенный договор об отчуждении недвижимости;

2) истребует справку у налогового органа по месту нахождения недвижимого имущества об уплате подоходного налога с физических лиц, земельного налога и налога на недвижимость в отношении отчуждаемого объекта недвижимого имущества;

3) проверяет наличие ограничения (обременения) прав в отношении недвижимого имущества, в случае их наличия отражает их в договоре и разъясняет сторонам правовые последствия;

4) проверяет отсутствие запрещения отчуждения недвижимого имущества и ареста по алфавитной книге запрещений отчуждения недвижимого имущества и арестов, о чем на выписке из регистрационной книги производит соответствующую отметку с проставлением даты и заверяет своей подписью.

В случае, если указанные сведения содержатся в алфавитной книге запрещений отчуждения недвижимого имущества и арестов другой государственной нотариальной конторы, то они истребуются из соответствующей государственной нотариальной конторы. Представленные сведения заверяются подписью нотариуса, представившего такие сведения, и скрепляются его гербовой печатью.

Не может являться предметом договора об отчуждении имущества недвижимое имущество, на которое наложен арест.

Недвижимое имущество, на которое наложено запрещение отчуждения, может являться предметом договора об отчуждении в случае:

-  если кредитор дал согласие на перевод должником своего долга на другое лицо;

- отмены судом запрещения отчуждения в обеспечение иска.

Не может являться предметом договора об отчуждении недвижимого имущества имущество, принадлежащее лицу, обязанному возмещать расходы, затраченные государством на содержание детей, находящихся на государственном обеспечении. Факт, не является ли отчуждатель обязанным лицом, нотариус может проверить по документу, удостоверяющему личность, банкам (базам) данных обязанных лиц, информации, полученной из органов внутренних дел, и др. В тексте договора указывается, что отчуждатель удостоверяет, что не является лицом, обязанным возмещать расходы, затраченные государством на содержание детей, находящихся на государственном обеспечении.

С учетом положений ст. 51 Кодекса Республики Беларусь о земле договоры отчуждения земельных участков, предусмотренные законодательством, удостоверяются в случаях отчуждения земельного участка собственником:

гражданином, которому земельный участок предоставлен для строительства капитальных строений (зданий, сооружений), – Минскому городскому, городским (городов областного подчинения), районным, сельским, поселковым исполнительным комитетам либо гражданину Республики Беларусь;

гражданином, которому земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства, – сельскому, поселковому исполнительному комитету либо гражданину Республики Беларусь, зарегистрированному по месту жительства в сельском населенном пункте, поселке городского типа, где расположен отчуждаемый земельный участок;

гражданину, которому земельный участок предоставлен для коллективного садоводства, – Минскому городскому, городским (городов областного подчинения), районным исполнительным комитетам либо гражданину Республики Беларусь;

негосударственным юридическим лицом – областному, Минскому городскому, городскому (городов областного подчинения), районному исполнительным комитетам либо негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь.

Отчуждение земельного участка возможно только при условии сохранения целевого назначения земельного участка, о чем производится запись в тексте договора.

Стоимость земельного участка, устанавливаемая в возмездном договоре отчуждения, не может быть ниже кадастровой стоимости этого земельного участка на момент совершения сделки.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут отчуждаться только вместе и одновременно с расположенными на них жилыми домами, дачами, садовыми домиками и иными капитальными строениями (зданиями, сооружениями), незавершенными законсервированными капитальными строениями, кроме случаев продажи жилых домов, дач, садовых домиков и иных капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений на снос, если иное не установлено законодательными актами.

Если на земельном участке имеется жилой дом, дача, садовый домик, иное капитальное строение (здание, сооружение), то при отчуждении земельного участка с расположенным на нем указанным объектом недвижимого имущества дополнительно истребуются документы в отношении соответствующего строения.