§  2. Общие положения о нотариальном удостоверении договоров об отчуждении недвижимости

 

Согласно п. 1 ст. 130 ГК Республики Беларусь к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, изолированные помещения, машино-места.

К недвижимым вещам также приравниваются предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК Республики Беларусь государственной регистрации подлежат недвижимое имущество, права на него и сделки с ним в случаях, предусмотренных законодательными актами.

Порядок государственной регистрации и основания для отказа в регистрации устанавливаются законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. В частности, таким нормативным правовым актом является Закон Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»[1] (далее – Закон о регистрации недвижимости).

В настоящее время договоры об отчуждении недвижимости не требуют соблюдения обязательного нотариального порядка их удостоверения, за исключением договоров, обязательное нотариальное удостоверение которых предусмотрено актами законодательства, а также договоры, нотариальное удостоверение которых является итогом соглашения сторон.

Нотариальное оформление договора отчуждения недвижимости относится к числу гарантий охраны частной собственности, так как нотариус не только проверяет законность совершения сделок, но и является гарантом соблюдения прав сторон, заключающих сделку, и прав третьих лиц – членов семьи собственника, прежде всего несовершеннолетних детей. Поэтому в литературе высказывается мнение о целесообразности обязательной нотариальной формы договора отчуждения недвижимости для обеспечения действенной правовой защиты имущественных прав граждан и юридических лиц[2].

В соответствии со ст. 66 Закона о нотариате нотариусы удостоверяют сделки об отчуждении имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, а также принадлежащего юридическим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления.

Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества производится нотариусом по месту нахождения недвижимого имущества, удостоверение договоров об ипотеке земельного участка производится нотариусом по месту нахождения земельного участка, то есть с соблюдением правил территориальной компетенции.

При удостоверении сделок об отчуждении недвижимого имущества нотариус проверяет:

1) документы, подтверждающие государственную регистрацию соответствующего права на имущество либо государственную регистрацию имущества на имя отчуждателя;

2) документы, подтверждающие уплату соответствующего налога при отчуждении недвижимого имущества, облагаемого налогом;

3) отсутствие арестов и запрещений отчуждения недвижимого имущества.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 522 ГК Республики Беларусь переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В договорах об отчуждении, о залоге недвижимого имущества указывается, что эти договоры, а также основанные на них права подлежат государственной регистрации в организации по регистрации (п. 30 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий).

При этом нотариус разъясняет участникам сделки, что в соответствии с подп. 2.2 п. 2 ст. 33 Закона о регистрации недвижимости за осуществлением государственной регистрации может обратиться одна из сторон. В случае если стороны пришли к соглашению о том, что за осуществлением государственной регистрации будет обращаться одна из сторон, то в договоре указывается, что право подачи заявления на государственную регистрацию договора и основанного на нем права предоставляется соответствующей стороне.

В соответствии с п. 42, 43 Указа Президента Республики Беларусь от 9 января 2006 г. № 15 «О риэлтерской деятельности в Республике Беларусь» сбор документов, необходимых для нотариального удостоверения сделки с объектом недвижимости, в случаях, предусмотренных законодательством и (или) соглашением сторон сделки, осуществляются риэлтерской организацией в срок, определенный договором на оказание риэлтерских услуг. Риэлтерская организация обеспечивает представление нотариусу всех необходимых документов.

Согласно п. 1 постановления Министерства юстиции Республики Беларусь, Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 9 октября 2007 г. № 66/50 «О некоторых вопросах совершения сделок с недвижимым имуществом»[3] установлено, что риэлтерская организация обязана обеспечить присутствие риэлтера, ответственного за исполнение договора на оказание риэлтерских услуг, при удостоверении нотариусом сделок с недвижимым имуществом и предъявление риэлтером нотариусу идентификационной пластиковой карточки, договора на оказание риэлтерских услуг (копии).

При этом в реестре для регистрации нотариальных действий нотариусом указываются фамилия, имя, отчество риэлтера; серия, номер идентификационной пластиковой карточки риэлтера; номер, дата, срок действия договора на оказание риэлтерских услуг.

При удостоверении сделок с объектами недвижимости нотариус применяет общие правила совершения нотариальных действий с соблюдением общих условий удостоверения сделок и специальных правил, касающихся отдельных видов недвижимого имущества.